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ブロック工事をするなどの際に、お隣と土地境界を確定するための測量です。測量の手続は分筆登記の手続と全く一緒です。
● 費用は１筆全部の場合で、２０万円から。
日本には、土地の境界に関する法律はないのが実情です。そのため、土地の境界を確定するのに、隣接者立ち会いのもと境界を確認する作業を中心とした、土地境界確定となっています。土地境界に関する依頼を受託できるのは、土地家屋調査士だけです。
筆界特定制度や、ADR（裁判外紛争解決手続）などを通して、幅広く対応できる法仕組みになっております。土地境界に関して、不明な点などありましたら、一度ご相談下さい。
土地は個数を筆という単位で数えます。１登記記録の土地を１筆の土地といい、面積とは関係ありません。
１筆の土地を登記記録上数筆の土地に分ける手続を、分筆登記といいます。１筆地全体の境界を確定しなければならないので、測量のため、立会等の手続が必要となります。
誤差の範囲を超えたときは、地積を実際の面積にあわせる必要がありますので、分筆登記の際には、土地地積更正登記を同時に行うことが多くなってきています。
分筆登記の費用は、面積、測点数などで一概には言えませんが、通常家一軒分の広さで、３０万円位。地積更正登記の手続を一緒に行うときには、測量は重複していますので、申請手続が費用増加となります。４～５万円くらいでしょうか。見積書を請求して下さい。
事件受託後の調査・測量・登記の流れは以下のようになります。（他の測量を伴う手続も同様です。）
数筆の登記記録を一つにまとめる手続です。測量は不要です。
● ２筆を１筆にする場合で、登記費用は５万円前後。
合筆の要件
土地が隣接していること
土地の所有権登記名義人（所有者）が同一人であること
土地の地目が同一であること
土地の所在が同一地番区域内にあること
土地に抵当権、根抵当権が設定されていないこと
（設定されている場合は、同一の抵当権、根抵当権であること）
土地合筆登記の添付書類
代理権限証書
これは委任状のことです。委任を受けた範囲でしか業務が出来ませんので、とても重要な書類となります。委任を受ける際には本人確認が義務づけられています（運転免許証、保険証、住民票などによる確認）ので、ご協力をよろしくお願いします。
以下、下記のものが必要です。
権利証、登記識別情報
印鑑証明書（ 3ヶ月以内のもの ）・・・・ 1通
実印（印鑑登録した印鑑）
運転免許証、保険証等本人確認のできるもの
合筆することのメリット、デメリットは一概には言えません。合筆する目的など明確になりましたら、一度ご相談下さい。
土地の地目が実際の利用状況と異なるときに行います。田や畑などの農地に家を建てて、宅地に地目変更するのが一般的。
測量は不要です。
● 登記費用は５万円前後です。農業委員会に提出する農地転用手続は別料金となります。
田や畑の農地の一部を分筆して農地転用を受け、土地の所有権を取得し（農地法５条申請）、家を建築し、土地地目変更を行う事例で、流れを説明します。
農地の分筆
土地分筆登記の流れの従って分筆を行います。この際には地域により、道路への接続、面積が２００㎡以上、５００㎡以下などの要件を加味して、形状、面積を決めます。
農地転用許可申請
分筆した購入部分を農地転用許可申請します。農地を購入する場合ですので、５条申請になります。農地転用の詳細については、こちらをご覧下さい。
所有権移転登
記購入した部分につて、所有権移転登記、融資があれば抵当権設定登記などをを行います。
建物建築工事開始
建物表題登記
建物が新築したら、建物表題登記を行います。建物表題登記の詳細はこちらを参考にして下さい。
建物表題登記と同時に、農地転用許可書を添付して、土地地目変更登記の申請書を、法務局に提出します。
登記完了
登記が終了しましたら、法務局から登記完了証を受領します。
納品
登記完了証とともに、収集した資料、成果、写真等をまとめて納品いたします。
以上は１例です。状況により順序は多少変更します。
地目変更登記で一番頭を悩ませるのは、どこまでが駐車場で、どこからが宅地かなど、雑種地の扱いです。先例などがありますので、判断に迷われたら一度ご相談下さい。
登記記録の面積を、実際に測量した面積に更正する手続です。測量等の手続は分筆登記と同じです。
● 地積更正登記の費用は、面積、測点数などで一概には言えませんが、通常家一軒分の広さで、30万円位です。
以前の分筆登記は、求積する部分の面積だけを求めて、残りは残地として、差し引き計算で面積を出していましたが、現在の分筆登記では、１筆全部を求積して、面積が許容誤差を超える場合は、土地地積更正登記までしなければならなくなっています。
国土地籍調査が行われているところは問題ありませんが、そうでないところは、分筆の際には、ほとんど土地地積更正登記を行わなければならないと思って間違いないでしょう。理解と協力をお願いいたします。
土地の境界が明確でない場合、土地地積更正登記を行うことで、土地の境界が明確になります。土地の売買に際しては、今は土地の境界が明確でないと、売買は難しいようです。当事務所では、土地の売買が安心して出来るよう、不動産精査認証報告書による納品をお勧めしています。ぜひご利用下さい。
里道について
明治９年、道路を「国道」「県道」「里道」に分類し、それぞれ１等から３等に区分され(太政官達60号）。 大正８年旧道路法が施行され、里道のうち重要なものが市町村道として認定されましたが、その他の里道は、道路法の適用されないいわゆる認定外道路として国有財産法上の公共財産として管理され、平成１７年度以降は、「地方分権の推進を図るための関係法律の整備等に関する法律」の施行に伴い、市町村財産となりました。これらの地盤が市町村で道路法が適用されない道路を、通称「里道」又は「認定外道路」と呼んでいます。
水路（法定外公共物）について
道路や河川などのことを「公共物」と呼びますが、このうち、道路法や河川法といった法律の適用を受けないで、里道や水路に使用されている土地を「法定外公共物」と呼んでいます。
里道・水路の一般的な取り扱い
法的な根拠がある訳ではないようですが、里道の最低幅は９０㎝、水路の最低幅は、１２０㎝（水路４０㎝、泥上げを両側に各々４０㎝）として、境界の確認を行っています。後、地元の人の証言や、地区での風習、検図帳などの資料により協議を行います。
里道・水路の払い下げの流れについて
払い下げにあたっては、まず現地での境界確認が必要となりますので、熊本市の場合は、土木管理課へ申請を行ってください。境界確認の結果、払い下げが可能と判断された場合、その後の手続等は、下記の「法定外公共物払下げのながれ」のとおりです。
費用負担については、市が行う表示・保存登記や所有権移転登記（法務局へ提出）に伴う費用や地籍測量図等の添付資料の作成費用を申請者（払い下げを受ける個人）にご負担いただくことと土地売買契約の締結後、市からの払込通知により土地代金をお支払いいただくことになります。
なお、手続きの詳細や書類、図面等の作成などについては、ご相談下さい。
≪法定外公共物払い下げのながれ
１．境界確認 【申請後日程調整（現地確認により払下の可否の決定）】
２．用途廃止申請 【可の場合（地元の同意書が必要な場合があります）】
３．確認・審査
４．用途廃止決定
５．払下申請
６．表示・保存登記 【土地家屋調査士作成（表示登記資料）／申請者負担】
【登記は市で実施】
７．固定資産仮評価 【仮評価により価格の決定】
８．審査・払下決定
９．土地売買契約・土地代金払込通知
１０．所有権移転登記（土地代金払込確認後） 【確登記費用登録免許税申請者負担】
１１．登記済書送付 【完了】
※なお、無償の払い下げはありません。
＊日数は、トータルで３ヶ月位でしょうか？ご確認下さい。
家を建てる際に、前面道路の４m幅員確保のため中心後退（セットバックといいます）が発生することがあります。
後退した部分を分筆登記して、市や県に寄付する登記手続を行っています。
寄付した部分については、固定資産税がかからなくなりますので、市や県に寄付を思っていらっしゃる方はご相談ください。
● 費用無料で対応します。
筆界特定制度は、隣地との境界を法務局に申請書を提出して、登記官が、筆界の現地における位置を特定する制度です。
裁判では時間も費用も掛かりすぎ、申請後最大６ヶ月以内に結論を出すようになっています。
当事務所は筆界特定委員として、また代理人として、筆界特定制度の充実に協力しています。
土地家屋調査士として、初めて紛争と呼ばれる分野へ参入します。
たとえ土地境界の問題ではあっても紛争となれば、弁護士法により、土地家屋調査士はその事件を扱うことは出来ません。
まだ始まったばかりですが、土地の境界問題に関しては、ADRによる調停がかなり有効と、多くの期待が寄せられています。
当事務所は裁判外紛争解決手続（ADR）認定土地家屋調査士として、この制度に貢献しています。